PG电子2022年1月17日，国家统计局分别发布2021年全国房地产开发投资和销售情况，以下为本期数据点评。

　　当前房地产市场成交仍不活跃。2021年，商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，两年平均增长2.3%；销售额181930亿元，同比增长4.8%，两年平均增长6.7%。12月房地产市场成交较11月有明显改善，主要是由于季节性因素，6月、12月通常是一年中成交量最高的两个月份。但12月仍然延续了2021年下半年以来各月成交大幅低于2020年同期水平的情况，累计销售增速继续放缓，反映当前楼市成交仍然不活跃，购房置业观望情绪较浓。

　　同时，房地产信贷发力尚不明显。2021年四季度以来，央行、银保监会等多次释放维稳的积极信号，促进房地产信贷平稳有序投放。改善比较明显的方面是按揭放款流程在提速，部分地区银行的首套和二套房贷利率有所回落。但从12月份的情况来看，在楼市成交环比显著提升的情况下，居民新增中长期贷款环比减少，有季节性因素，但也表明信贷放松力度不足，政策效果尚不明显。

　　头部房企全年销售业绩相比往年有所缩水。CRIC百强房企2021年实现销售面积8.46亿平方米，同比下降9.0%；实现销售额12.63万亿元，同比下降3.2%，目标完成率不及往年，其中后50位房企销售金额降幅大于前50位。

　　房价指数环比呈全线个大中城市新建商品住宅价格指数连续第三个月环比-0.3%，其中一线城市环比增速转负，形成一、二、三线城市全线下跌的局面，前次出现这种情况还是在2015年2月。房价同比涨幅则继续收窄至2%，各线城市自下半年以来同比涨幅保持了收窄态势，较年中高点的下降幅度均在2个百分点以上。

　　房地产投资同比增速加速下滑。2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速下滑速度超预期。12月单月同比大幅减少13.9%，如此大的降幅只在疫情暴发之初即2020年2月出现过。

　　从原因来看，房企在项目施工和土地购置方面的积极性都不高。一方面，开施工力度愈发走弱。2021年12月开发企业进行项目施工的活跃度降低，环比有所缩小。叠加上年同期的高基数，单月房屋施工和开工面积同比大降，增速分别为-35.35%和-31.15%。从2021年全年的情况来看PG电子，由于前期房地产政策不断收紧，特别是上半年房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行，限制了房企扩张负债的幅度；尽管四季度起信贷政策向松调整，但尚未完全扭转房企对未来市场的预期。体现在项目施工中，尽快竣工形成推盘的收益性并不高，导致开发企业新开工和施工的动力不足。2021年房地产开发企业房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。

　　另一方面，房企对于全年最后一次集中拍地的积极性也没有提振。12月是重点城市土地供应“两集中”的收官月，尽管第三轮集中供地较第二轮的低谷状态稍有缓解，流拍率也有所降低，但民营房地产企业参与土拍的积极性仍然不高。正如上期点评的预测，12月土地成交面积仍是近五年同期的最低水平。从2021年的情况来看，在面临融资约束和信用风险压力的情况下，房企拿地等投资行为更加谨慎，导致全年土拍市场“先热后冷”，在下半年土地供应“两集中”的月份也没有掀起明显的成交小高潮。2021年全年开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

　　房地产市场交投冷清，需要政策稳楼市。一方面，年初市场成交增速可能仍在低位徘徊，楼市面临来自居民端购房和房企端拿地的双重观望情绪。从2022年元旦期间CREIS重点监测城市来看，新建商品住宅成交面积同比下降超四成，仍然延续低温运行。考虑2021年初的高基数，预计2022年一季度销售同比数据维持弱势。另一方面，房地产投资增速下降过快，成为固定资产投资及经济增长的拖累项。在此情形下，需要政策松动稳楼市、稳预期，促进供需双方信心恢复，支撑投资平稳增长。

　　房地产信贷量价有望改善，将发力促进供需两端回温。央行、银保监会等已密集释放积极信号，而到2021年底为止已经取得改善的方面是按揭放款提速和利率下调。央行2022年工作会议强调“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。同时，1月17日调降的MLF操作利率将引导LPR报价下降5-10个基点，尤其是中长期贷款利率下行，将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求，有效托底房地产市场。