PG电子企业签订土地出让合同不能交付土地如何处理？房地产开发企业通过招拍挂取得土地后迟迟不能交付，应当如何维权？土地因拆迁户不能交地应当如何维护自身合法权益？专注于土地纠纷法律服务10多年经验的北京楹庭路永强律师通过案例给大家分析其中的法律问题。

　　因为我们在处理政企纠纷案例过程当中，有大量的这种案件，很多是房地产开发企业，有的是2010年初获得土地还有更早的达到20多年前签订了土地出让合同PG电子，也办理了土地证，但是因为原有的地上的用益物权未能解决好，导致土地一直不能实际交付。这里大多是因为原来的拆迁户或者钉子户，导致土地没有腾空，没有达到“三通一平”，导致房地产开发企业迟迟不能进行开发。

　　如果各位企业主有类似的纠纷或者类似的问题的，可以一起共同探讨和学习。先通过一个案例来分析下，浙江某房地产开发公司与某市自然资源规划部门的案件。2009年7月镇主管部门和某公司以及周某签订了房屋征收补偿协议，要进行征收并承诺给予补偿和安置。2009年12月镇主管部门向国土部门作出了承诺书，承诺涉案土地上的所有的房屋已经征收完毕，补偿已经到位，承诺土地正式交付清理，保证“一通一平”及时交付土地。

　　2010年的3月某房地产开发公司拍得该块土地，涉案土地共3万多平米，涉及出让金是3700多万，土地出让金合同上约定如果因为主管部门的原因不能交付土地的，每延迟一日，要有千分之一的违约金，后来该开发公司2010年7月付清了所有的土地出让金。开发公司和国土部门签订了相关合同，根据合同约定2010年8月办理了土地证，面积是34000平米。

　　之后因为地块政策处理问题，该房地产开发公司多次向市国土部门、区国土部门和镇主管部门打报告请示，要求对地上没有拆除的民房予以拆除，交付土地并办理相关的土地确权登记事宜，一直没能实际交付。2014年镇国土部门和房地产开发公司召开会议并形成了会议纪要，矛盾无法解决，镇主管部门意见是该地块已经建设部分先，未建部分下一步再讨论如何来做。房地产开发公司进行了分割登记，地籍处理意见是该土地分割因为是一项民宅的拆迁补偿安置工作未能完成，由镇里负责解决，302套占据1万多平米的土地进行分割，未分割部分是2万平米，不发证原证注销，剩余的建筑物未处置完毕的不予登记，处理完毕之后再说。

　　2015年7月该房地产开发公司向国土部门作出了历史遗留问题的报告，要求交付土地将地上物予以拆除。该公司又发出要求履行交付土地的函，认为该土地应当交付，否则公司损失很大。2016年的4月房地产开发公司又向镇国土部门发出交付土地及赔偿损失的报告，认为国土部门镇主管部门应当赔偿企业的相关损失，因为该房地产开发公司没有及时地拿到地，整体的布局发生了巨大的变化，导致该房地产公司损失，所以恳请按照约定返还缴纳的土地出让金及相关费用，并对损失进行补偿赔偿。后来，相关部门一直迟迟没有履行约定，该公司就将当地国土部门和镇主管部门告到了法院，省高院再审获得胜诉。

　　该案件涉及的问题还是比较多，听起来比较复杂，但是法律关系还是比较简单的，签订了招拍挂获得了土地，签订了土地出让合同，但是因为地上物的民房，迟迟没有拆迁，导致一万多平米的土地没有办法实际交付，导致房地产公司产生了巨大的损失。

　　首先关于镇主管部门是不是被告的问题，因为镇主管部门在国有土地出让过程中是没有任何法律授权的，在整个土地出让过程中，其没有权利也没有相应利益，所以不应当是以镇主管部门为被告。至少在土地未交付违约案件中，不应当以镇主管部门为被告。

　　关于部分解除合同是不是成立的问题，高院予以了确认，认为即便合同系现状交付，因为土地规部门说合同约定了是什么现状交付，所以是可以带着这个房子进行交付的，乍一听好像有几分道理，但是实则是不合法的。因为从合同的目的来看，房地产开发公司取得土地目的是用来房地产开发，获取一定的经济利益。这是房地产企业获得土地的主要目的，也是签订土地出让合同的主要目的。

　　合同的土地上有建筑物未拆除，必然使根本不能完整地实现开发的目的，从而导致大量的损失。其次即使约定线上交付，也未必意味着土地应当就这样交付。本案截至再审开庭时，建筑物仍然存在515平米的土地没有实际交付，不能实际开发。原二审认定房地产开发公司有权部分解除土地转让合同是正确的，未予登记的1000多平米错误认定为515平米存在错误应当予以纠正。

　　关于解除后的法律责任，解除之后怎么办？房地产开发公司的损失应当如何处理？部分解除之后，该部分的土地出让金应当予以退还。对于房地产公司因此遭受的损失，法院酌情予以赔偿，所以获得了胜诉。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。